Une étude pionnière de la KU Leuven dresse une image choquante de l’incidence économique, de la durée de traitement et des taux de réussite des trajets d’octroi de permis résidentiels en Belgique.
Bruxelles, le 17 avril 2024 – Une recherche récente de la KU Leuven (en collaboration avec Ideaconsult) a montré que les trajets d’octroi de permis résidentiels en Belgique ne sont pas seulement extrêmement complexes et chronophages, mais qu’ils sont également associés à des coûts économiques importants et à une incertitude juridique. L’étude montre que la durée de traitement moyenne et les taux de réussite d’un trajet d’octroi de permis en Flandre diffèrent non seulement d’une commune à l’autre, mais dépendent également de questions telles que la complexité réglementaire et les effets NIMBY, dont les incidences ont été quantifiés avec précision. Enfin, la KU Leuven a réussi à chiffrer les conséquences économiques d’un trajet d’octroi de permis sous-optimal, qui sont beaucoup plus importantes qu’on ne le pensait au départ.
La durée moyenne de traitement d’un trajet d’octroi de permis résidentiel en Flandre varie entre 28,5 (scénario le plus favorable) et 65,5 mois (scénario le plus défavorable).
A partir d’une analyse des données du guichet environnement du gouvernement flamand, les chercheurs de la KU Leuven ont pu déduire que la durée moyenne de traitement d’un trajet d’octroi de permis en Flandre varie entre 28,5 mois (scénario le plus favorable) et 65,5 mois (scénario le plus défavorable). Cette durée de traitement est largement déterminée par la complexité du projet (exprimé en nombre d’unités de logement) pour lequel une demande de permis est introduite, ainsi que par le nombre de phases qui doivent être achevées avant qu’une décision finale et exécutoire puisse être obtenue.
Le taux de réussite moyen et la durée varient considérablement d’une commune à l’autre et sont largement déterminés par la complexité des réglementations applicables et les caractéristiques spécifiques des quartiers.
L’étude de la KU Leuven a identifié de nombreux facteurs qui peuvent influencer positivement ou négativement le taux de réussite et le temps de traitement d’un trajet d’octroi de permis. Ces facteurs sont principalement liés à l’endroit où le projet est réalisé, à la complexité des réglementations (locales) et à un certain nombre de caractéristiques spécifiques du quartier (ce que l’on appelle les « effets NIMBY »). Les résultats les plus marquants de l’étude sont brièvement présentés ci-dessous :
- L’étude montre que le taux de réussite et la durée moyenne de la procédure d’octroi d’un permis varient d’une commune à l’autre. L’une des observations les plus frappantes que l’on puisse faire dans ce contexte est le fait que certaines villes et communes centrales (Anvers, Gand…), où les prix de l’immobilier sont élevés, ont beaucoup moins de chances d’obtenir un permis que les communes environnantes. Cela signifie que dans les régions où la demande de logements est élevée et où les prix augmentent, la probabilité d’obtenir un permis est généralement plus faible, ce qui est une constatation inquiétante, selon les chercheurs ;
- Les données du guichet environnement du gouvernement flamand montrent que les conseils supplémentaires, les enquêtes publiques et les questions entraînent une diminution du taux de réussite du trajet d’octroi de permis ;
- La présence d’un plan d’aménagement du territoire, de plans spéciaux de construction et de lotissements semble avoir un impact positif sur le taux de réussite d’un permis ;
- Les quartiers où les propriétaires sont plus nombreux, où le niveau d’éducation est plus élevé, où la densité de population est plus forte et où la proportion d’Européens est plus importante ont généralement une probabilité plus faible d’obtenir un permis, tandis qu’un trajet d’octroi de permis dans les quartiers où la proportion de non-Européens et de travailleurs est plus importante a un taux de réussite plus élevé.
La KU Leuven en conclut que les facteurs sociodémographiques d’un quartier ont un impact beaucoup plus important sur le taux de réussite et la durée d’un trajet d’octroi de permis que ce que l’on pensait au départ.
L’optimisation des trajets d’octroi de permis et de recours pourrait rapporter beaucoup d’argent
Dans la dernière partie de sa recherche, la KU Leuven s’est concentrée sur l’analyse des avantages économiques qui pourraient accompagner un trajet d’octroi de permis et de recours optimisé. L’une des principales conclusions est que même une réduction modeste d’un mois de la durée moyenne de traitement générerait une valeur ajoutée économique significative. Cette valeur ajoutée est estimée à 9,4 millions d’euros en Flandre, 2,5 millions d’euros en Wallonie et 0,1 million d’euros dans la Région de Bruxelles-Capitale, soit une augmentation totale de 12,1 millions d’euros pour la Belgique.
En outre, l’étude montre que les recours devant le Conseil du contentieux du permis peuvent entraîner une dépréciation économique significative. Dans le cas d’un projet de 50 unités de logement, cela se traduit par une perte économique de 0,6 million d’euros, soit 12 786 euros par unité de logement, selon la simulation de la KU Leuven.
Autre constatation frappante : une augmentation de 10 % du taux de réussite des trajets d’octroi de permis générerait une valeur ajoutée économique similaire à une réduction d’un mois de la durée de traitement, soit 12,1 millions d’euros. Cela suggère qu’en plus d’éviter des coûts supplémentaires en cas de non-permis, tels que la révision de la demande et le risque de réduction du programme, une probabilité accrue de permis peut également générer des avantages économiques significatifs.
Un regard vers l’avenir : un indice de permis belge et un outil de calcul pour les gouvernements et les entreprises ?
La KU Leuven indique que la base de données et les outils créés dans le cadre de ses recherches pourraient à l’avenir constituer la base d’une application pionnière qui pourrait être utilisée à la fois par les gouvernements et les entreprises. Un indice belge des permis (par analogie avec l’indice résidentiel Wharton aux États-Unis) permettrait aux gouvernements d’évaluer l’impact d’éventuels changements de politique et de se concentrer sur la densification là où elle est le plus nécessaire. Les entreprises pourraient à leur tour utiliser cet indice pour obtenir une meilleure évaluation des durées et des taux de réussite de leur projet spécifique, ainsi qu’un aperçu concret des caractéristiques du quartier qui pourraient influencer cette évaluation.
Conclusion : Godot a quitté le bâtiment…
Les recherches de la KU Leuven ont permis d’identifier les principaux goulets d’étranglement dans le trajet d’octroi de permis, ainsi que leur impact spécifique sur la durée de traitement (exprimé en jours) et le taux de réussite (exprimé en %) et le coût économique qui en découle. À l’avenir, ces résultats permettront d’améliorer l’efficacité (économique) du trajet d’octroi de permis et de minimiser ainsi les pertes financières et sociales. Il s’agira non seulement de réduire les durées, mais aussi de créer un processus plus prévisible et rationalisé qui favorise le développement des projets et encourage les investissements. Les gouvernements et le secteur de la construction et de l’immobilier au sens large peuvent faire beaucoup l’un pour l’autre dans ce domaine…
Présentation à la presse Études KU Leuven et Ideaconsult
Executive Summary étude incidence économique octroi permis d’urbanisme (Ideaconsult en KUL)
Rapport final Analyse Avant-trajet Ideaconsult
étude KUL Incidence économique de la politique de délivrance de permis en Belgique
Note de synthèse – Incidence économique de la politique permis urbanisme (Ideaconsult en KUL)
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